"2 สมาคมอสังหาฯ - ศูนย์ข้อมูล REIC ถกประเด็นร้อนแก้ "ร่างกฎหมายอสังหาฯและที่ดิน" เอื้อต่างชาติอยู่ไทย จุดพลุเศรษฐกิจ 1 ล้านล้าน ขายชาติ หรือ กู้ชาติ ? พลิกปม 3 ปี ถือครองสะสม 1.4 ล้านตร.ม. มูลค่าแตะ 1.4 แสนล้าน เห็นร่วม กำหนดโซน - จำกัดราคา และ ตั้งกองทุนหนุนคนไทยมีบ้าน ลดกระแสต้านขณะ RESAM ชงเปิดทางกลุ่มนักธุรกิจเพิ่มหวั่นกลุ่มเกษียณ ไม่ตอบโจทย์"

          วิกฤติโควิด-19 ปี 2563-2564 สะเทือนเศรษฐกิจไปทั่วโลก ทำให้ทุกประเทศต่างต้องเร่งดึงเม็ดเงิน เข้ามาฟื้นฟูประเทศของตนเอง เช่นเดียวกับประเทศไทย คณะรัฐมนตรี (ครม.) 14 ก.ย. เห็นชอบ "มาตรการดึงดูดชาวต่างชาติศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย" โดยสั่งการให้กระทรวงมหาดไทย ศึกษาแนวทาง "การแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์และที่ดิน" เพื่อให้สอดรับกับนโยบายชูเทรนด์การท่องเที่ยว และดึงดีมานด์ความต้องการใต้พรม ขึ้นมาอยู่ในระบบอย่างถูกต้องตามกฎหมาย นำร่องปี 2565

          เปิดไพ่แก้กฎหมาย

          "ฐานเศรษฐกิจ" เจาะความเป็นไปได้ ของร่างกฎหมายการถือครองอสังหาฯ และที่ดินใหม่ ไล่ตั้งแต่ 1.ขยายเพดานกรรมสิทธิ์คอนโด (ที่ดินมากกว่า 5 ไร่) 70-80% เดิม 49% (จำกัดสิทธิ์โหวต) 2. ซื้อบ้านเดี่ยวจัดสรร ราคา 10-15 ลบ.ได้ โดยตั้งเงื่อนไขไม่เกิน 49% ของโครงการ (เดิมกฎหมายห้าม) และ 3. ขยายสัญญาเช่าอสังหาฯระยะยาว จากไม่เกิน 30 ปี เป็น 50+40 ปี

          อย่างไรก็ตาม การเปิดไพ่เกมใหม่ของรัฐบาล นอกจากเป้าหมายทางเศรษฐกิจที่ต้องการผลักดันเม็ดเงิน 1 ล้านล้านบาท ระยะ 5 ปี (2565-2569) แล้ว ในรายละเอียด กลับไม่สามารถตอบคำถามกระแสสังคมได้ว่า ร่างกฎหมายที่ดิน ซึ่งเอื้อต่างชาติ 4 กลุ่มใหญ่ เศรษฐี, วัยเกษียณ, คนทำงาน Workation และผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ พร้อมคู่สมรสและบุตร รวม 1 ล้านคนได้อย่างเสรีนับจากนี้ ต่างจากกฎหมายขายชาติอย่างไร ? หรือ จะไม่ก่อให้เกิดปัญหา เช่น การแย่งที่อยู่อาศัยของคนไทย, มูลเหตุการปั่นราคาอสังหาฯ ในอนาคตตามมา

          เชื่อร่างอสังหาฯผ่านยาก

          สำรวจมุมมองผู้เกี่ยวข้องในวงการ นายพรนริศ  ชวนไชยสิทธิ์  นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ ระบุ เห็นด้วย กับการปลดล็อกกฎหมาย ให้เทียบทันต่างชาติ เพื่อสร้างความได้เปรียบ การแข่งขันของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ด้วยกัน หลังมาเลเซีย, สิงคโปร์ ต่างเปิดกว้างให้ต่างชาติถือครองได้ กลายเป็นแม่เหล็ก ดึงดูดเม็ดเงินลงทุน, ซื้อบ้าน, จับจ่ายอยู่อาศัย ปลายทาง คือ ผลประโยชน์ต่อจีดีพีของประเทศนั้น ๆ

          อย่างไรก็ตาม อาจเร็วเกินไป ในการวิพากษ์ว่าร่างกฎหมายฉบับนี้เหมาะสมหรือไม่ เนื่องจาก ไม่มีรายละเอียด เงื่อนไขสำคัญให้เห็น และเชื่อว่า จะเป็นกฎหมายอีกหนึ่งฉบับ ที่มีการถกเถียง โต้แย้งยาวนาน เหมือนทุกๆครั้งที่หลายรัฐบาลพยายามผลักดัน เพื่อให้หลุดจากวาทกรรม 'ขายชาติ' คาดอาจไม่ทันการณ์อายุของรัฐบาลชุดนี้ด้วยซ้ำ

          "อยากเห็นรัฐบาลจัดทำรายละเอียดทุกอย่างให้สอดคล้อง ยึดโยงดึงการลงทุน โดยมีร่างกม.อสังหาฯ เทียบเป็นขนมจีน- น้ำยา แต่เชื่อว่า การใส่รายละเอียดเยอะๆ กว่าจะผ่านร่างได้ สภาฯคงซัดกันหนัก ทั้งนี้ อยากให้เข้าใจตรงกัน ว่า กม. ฉบับนี้ กล่าวถึงบ้านและที่ดินเท่านั้น ภาพจินตนาการ ว่าต่างชาติจะเข้ามากว้านซื้อที่ดิน 100 ไร่ เป็นการวิจารณ์ที่ผิดเพี้ยน"

          นายพรนริศ ยังเสนอว่า จากความกังวลต่างชาติแย่งที่อยู่คนไทยนั้น รัฐบาล แก้โจทย์ได้ ผ่านการจัดโซนนิ่งต่างชาติ เช่นอีอีซี พร้อมตั้งกองทุนจากภาษีการโอนฯ นำมาสนับสนุนกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง หลังพบความต้องการบ้านของคนกลุ่มนี้มีมากกว่าปีละ 3 แสนหน่วย แต่หน่วยงานหลักอย่างการเคหะแห่งชาติ มีนโยบายพัฒนาไม่ถึงปีละ 2 หมื่นหน่วย เท่านั้น หากสร้างความสมดุลได้ กระแสต่อต้านจะน้อยลง

          3 ปี ต่างชาติถือ1.4 แสนล.

          ด้านนายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผยสถิติย้อนหลัง 3 ปี (2561-2563) การถือครองอสังหาฯของชาวต่างชาติ โดยกรมที่ดิน มีทั้งสิ้น 34,653 หน่วย รวมพื้นที่ 1.4 ล้าน ตร.ม. มูลค่า 1.45 แสนล้านบาท ขณะ 6 เดือนแรกของปี 2564 นั้น มีการโอนฯเกิดขึ้นราว 2 หมื่นล้านบาท ภาพรวมทั่วประเทศ มีการถือครองในอาคารชุดเพียง 10% เจาะกทม.ปริมณฑล สูงสุดที่ 2-3 แสนตร.ม. แต่ก็ยอมรับว่า บางโครงการในพื้นที่ เช่น ภูเก็ต หรือ ชลบุรี และโซน CBD ของกทม. มีความต้องการสูงกว่าที่กฎหมายกำหนดเพดานไว้ 49% และ ครอบครองมากสุดในกลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาท

          ฉะนั้น เห็นด้วยกำหนดโซนนิ่ง พร้อมจำกัดราคาบ้านแค่กลุ่ม 10 ล้านบาทขึ้นไป เจาะลึกขณะนี้ มี Inventory เพียง 4.6% (9,731 หน่วย) ของบ้านจัดสรรทั้งหมดนั้น ขีดกรอบครอบครอง 49% เต็มที่คงไม่ถึง 5,000 หน่วย และเป็นไปได้ยากที่ต่างชาติจะยกทัพเข้ามาในไทยมากมาย เพราะความต้องการเกิดขึ้นแค่บางพื้นที่ และซื้อบ้านพักตากอากาศเท่านั้น เช่นเดียวกับ การขยายสิทธิ์ในการเช่าอสังหาฯ เป็น 90 ปี อาจะทำให้ ผู้สนใจเช่ามากขึ้น แทนการซื้อเป็นกรรมสิทธิ์ด้วยซ้ำ เนื่องจาก ปัจจุบัน มีการทำสัญญาแบบ 30+30+30 ปี ทำให้เกิดความไม่มั่นใจเมื่อครบ 30 ปี ว่าเงื่อนไขจะเปลี่ยนแปลงหรือไม่

          ทั้งนี้ หากรัฐบาลจะเดินหน้านโยบายดังกล่าวจริง ต้องคิดแบบคมชัดลึก วิเคราะห์โจทย์ให้สอดคล้องกับยุทธศาสตร์ชาติ ให้ผูกติดกับการพัฒนาชาติระยะสั้น กลาง ยาว และมีกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน  ฟังเสียงความกังวลของประชาชน และสร้างทัศนคติให้ถูกต้อง ก่อนนำไปดำเนินการ

          "ปัญหาที่สำคัญ คือ ความล่าช้า อาจทำให้นโยบายที่ออกมาไม่ได้ผลตามที่คาด รวมถึงความไม่ชัดเจน เช่น การกำหนดพื้นที่ ระดับราคา และระยะเวลาการขยายสิทธิ์ ทำให้เกิดกระแสลบต่อต้านมากกว่าเห็นด้วย"

          สมาคมการขายชง 3 ข้อ

          นายปรีชา ศุภปิติพร นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย (RESAM) เสนอ 3 ข้อ ได้แก่  1.รัฐบาลต้องเร่งสร้างองค์กร ดูแลชาวต่างชาติให้ได้รับความสะดวกสบาย เช่น นำรูปแบบบริการ อำนวยความ สะดวกต่อวีซ่า ของบัตรอีลีทการ์ด มาใช้ 2.สะสางกฎระเบียบที่ซ้ำซ้อน ให้ชัดเจน และ 3.แก้กฎหมายที่เอื้อให้ต่างชาติเข้ามาทำธุรกิจได้ง่ายขึ้น แทนที่จะผลักดันกฎหมายใหม่ เนื่องจากหลายปีที่ผ่านมา เมืองไทยได้รับความนิยมน้อยลง จากความยุ่งยากในกฎระเบียบ, ความซับซ้อนของนโยบาย เช่น แพ็กเกจ อีลีท เฟล็กซิเบิลวัน (จ่าย 5 แสน ได้ Visa 5 ปี) กับ การให้ Long Stay Visa 10 ปี ทำให้ต่างชาติสับสน

          ขณะเดียวกัน เห็นว่า การดึงกลุ่มเศรษฐี หรือ วัยเกษียณ ผ่านการให้ Visa 10 ปี อาจไม่ได้ดึงดูดกลุ่มดังกล่าวมากนัก หากบริการด้านประกันสุขภาพ หรือ วงประกันเงินฝาก ที่ถูกคุ้มครองแค่ 1 ล้านบาทนั้น และ ขั้นตอนการต่อวีซ่า ยังไม่ถูกปลดล็อก โดยกลุ่มที่น่าสนใจกว่า กลับเป็นต่างชาติที่ต้องการเข้ามาทำธุรกิจแบบเต็มเม็ดเต็มหน่วยในไทยมากกว่า แต่กฎหมายการให้ถือหุ้นแค่ 49% ทำให้ขนเงินเข้าไปลงทุนอยู่อาศัยในประเทศอื่นๆ แทน รวมถึงกลุ่มการศึกษา โดยเฉพาะครอบครัวชาวจีน ที่ต้องการส่งบุตรหลานเข้ามาเรียนในไทย แต่เลือกไปมาเลเซียแทน เพราะอุปสรรด้าน Visa อีกเช่นกัน

          "กฎระเบียบยุ่งยาก และปิดช่องต่างๆ ตั้งแต่การทำธุรกิจ และสร้างความลำบากในการต่อวีซ่า ได้ผลักดันต่างชาติที่มีศักยภาพออกจากไทยไปมาก อยากให้รัฐบาลทบทวน วีซ่า 10 ปี สำหรับกลุ่มทักษะสูง - สตาร์ทอัพ เพียงพอหรือไม่ เพราะดูจากอัตราคนเข้ามาอยู่ใหม่ ลดฮวบทุกปี ขณะตลาดรีไทน์เม้นท์ไม่ได้สวยหรูเช่นกัน"