อสังหาริมทรัพย์

          คลื่นของการดิสรัปชันต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นมาเป็นระลอก ซึ่งระยะแรกก่อนที่จะเกิดการระบาดของโควิด-19 ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ได้เร่งปรับตัวรับกับการเปลี่ยนแปลง ของเทคโนโลยีดิจิทัล ไม่เพียงแต่บริษัทอสังหาฯ เท่านั้นแต่การเปลี่ยนแปลงดังกล่าว ได้กระจายไป ทุกๆ ภาคธุรกิจ สถาบันการเงิน วงการก่อสร้าง สถาบันการศึกษา ร้านค้าต่างๆ หรือแม้แต่พฤติกรรมของผู้บริโภคที่ได้ตอบสนองอย่างรวดเร็วต่อ "โลกดิจิทัล"

          แต่สิ่งที่กลายเป็นตัวเร่งคือ การระบาดของโควิด-19 ได้เข้ามาสปีดให้ ภาคธุรกิจอสังหาฯยิ่งต้องปรับตัวเร็วขึ้นกว่าที่คาดคิดไว้ เพราะจากนี้ไป ไลฟ์สไตล์ของกลุ่ม ลูกค้าผู้บริโภค ความต้องการ จะเปลี่ยนไปอย่างรวดเร็วซึ่งรูปแบบและดีไซน์ของ "ที่อยู่อาศัย" ต้องไม่แค่เพียงเพื่อการอยู่อาศัยอีกต่อไป แต่ต้องตอบ "โจทย์"ของผู้อยู่อาศัย ที่อาจจะสนับสนุนให้เกิดการอยู่อาศัยได้ในหลาย Generation แต่ละ Generation ก็มีความ ปรารถนาที่ต่างกัน!!!

          นั่นจึงทำให้ ผู้ประกอบการในภาคอสังหาฯจะต้องแก้ Pain Point ในเรื่องของการอยู่อาศัยให้ได้ เนื่องจากกลุ่มลูกค้าในแต่ละช่วงของ "พีรามิด" มีปัญหาที่ไม่เหมือนกัน!

         นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom หรือ LWS) บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) กล่าวถึงแนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยและงานบริการในปี 2565 ว่า จากการแพร่ระบาดของโคโรนาไวรัสสายพันธุ์ใหม่ 2019 (COVID-19) ตั้งแต่ปี 2563-ปัจจุบัน ทำให้พฤติกรรมของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเปลี่ยนแปลงไป โดยให้ความสำคัญกับสุขภาพและสุขอนามัยในการอยู่อาศัยเพิ่มขึ้น มีความต้องการพื้นที่ในการทำงานที่บ้าน (Work from Home : WFH) และตอบรับกับการใช้เทคโนโลยีเข้ามาสนับสนุนให้กับการอยู่อาศัย ทั้งบ้านพักอาศัยและอาคารชุดพักอาศัยให้มีความสะดวกสบายมากขึ้น และเป็นแนวโน้มสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยในปี 2565 ที่การออกแบบต้องให้ความสำคัญใน 3 Mega Trends ที่ตอบโจทย์กับความต้องการของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และแก้ปัญหา (Pain Point) ในการอยู่อาศัยของผู้ซื้อในปัจจุบันและอนาคต ได้แก่

          Well-Being การออกแบบที่อยู่อาศัยให้ตอบโจทย์กับการใช้ชีวิตอย่างมีสุขอนามัยที่ดี

          Smart Living รูปแบบการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนไป โดยคำนึงถึงการใช้ชีวิตและการทำงานอย่างสมดุล

          Virtual-Connecting การพัฒนาทางเทคโนโลยี นำไปสู่พัฒนานวัตกรรมที่ตอบโจทย์กับการใช้ชีวิตปกติในบริบทใหม่

          Well-Being : ตอบโจทย์กับการใช้ชีวิตอย่างมีสุขอนามัยที่ดี

          จากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ผนวกเข้ากับภาวะโลกร้อน ปัญหาฝุ่น PM 2.5 ทำให้ผู้คนตระหนักว่าบ้าน อาคารและเมืองมีส่วนสำคัญในการจัดการเชื้อโรคและมีผลต่อสุขอนามัยอย่างมาก เป็นศูนย์กลางในการดำเนินชีวิตและเป็นจุดเริ่มต้นของสุขภาพทางกายและจิตใจ แต่เพียงแค่การออกแบบอาคารที่เป็นมิตรกับ สิ่งแวดล้อมอาจไม่เพียงพออีกต่อไป

          ปัจจุบันมาตรฐานการออกแบบอาคารที่ส่งเสริมสุขภาวะของคน จึงเป็นมาตรฐานใหม่ในการออกแบบที่อยู่อาศัย โดยคำนึงถึงสุขอนามัยที่ดี โดยปัจจุบันมีการนำมาตรฐานการออกแบบที่เรียกว่า WELL Building Standard จาก International WELL Building Institute (IWBI) ประกอบด้วยแนวทางการออกแบบอาคาร 10 ด้านที่ต้องคำนึงถึงเพื่อสุขภาพของผู้ใช้อาคาร ประกอบด้วย อากาศ น้ำ โภชนาการ แสงสว่าง การเคลื่อนไหว สภาวะน่าสบาย เสียง วัสดุอาคาร จิตใจ และชุมชน

          แนวทางข้างต้นสามารถนำมาปรับใช้กับการออกแบบบ้านและอาคารคอนโดมิเนียมได้ เช่น การออกแบบช่องเปิด เพื่อการระบายอากาศที่ดีและเปิดรับแสงธรรมชาติอย่างเหมาะสม มีบริเวณสำหรับปลูก พืชผักสวนครัวเล็กๆ เพื่อเพิ่มการกินผักและพื้นที่ ปลูกต้นไม้ยังส่งเสริมสภาพจิตใจ ออกแบบทางเดิน หรือบันไดให้น่าเดินเพื่อส่งเสริมให้คนเคลื่อนไหวมากขึ้นลดเสียงดังรบกวนจากภายนอกอาคารด้วยการปลูกต้นไม้ตามทิศทางของเสียง หรือแม้แต่การเลือกเฟอร์นิเจอร์ที่ตอบรับกับสรีระ เพื่อลดอาการปวดเมื่อย (Ergonomic) เป็นต้น

          นอกจากที่พักที่มีการออกแบบที่เหมาะสมแล้ว บริการก็เป็นสิ่งเติมเต็มส่งเสริมสุขภาวะที่ดีในการอยู่อาศัยเช่น  บริการดูแลสุขภาพคนในชุมชนร่วมกับโรงพยาบาลใกล้บ้าน  บริการตู้รับคืนขยะรีไซเคิลอัตโนมัติ บริการจัดมุมต้นไม้ในพื้นที่พักอาศัย บริการทำความสะอาด อุปกรณ์เครื่องใช้ พ่นฆ่าเชื้อ กำจัดไรฝุ่น บริการนวดแผนไทย ที่บ้าน แก้อาการออฟฟิศซินโดรมเป็นต้น

          Smart-Living : รูปแบบการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนไป

         เพราะพฤติกรรมที่เปลี่ยนไป นโยบายการทำงาน ที่บ้านหรือกระจายศูนย์เป็นที่ดึงดูดคนทำงานมากขึ้น ก่อให้เกิดการตั้งคำถามของคนถึงการเดินทางไปทำงานที่เสียเวลามากเกิน จนถึงความจำเป็นที่ต้องอาศัยอยู่ในเมืองอย่างแออัด จนเกิดกระแส Rural Revival คือ การที่ประชากรกลับไปใช้ชีวิตในพื้นที่ชานเมืองหรือชนบทมากขึ้นมองหาการใช้ชีวิตที่มีความแออัดน้อย นักวางผังเมืองเริ่มให้ความสนใจกับแนวคิด "เมือง 15 นาที" คือ การปรับเมืองเล็กๆ ให้เป็นเหมือนกับหมู่บ้านหรือย่านที่พร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก ตอบรับกับไลฟ์สไตล์ของคนในพื้นที่ และเข้าถึงได้โดยง่ายแม้แต่การเดินหรือจักรยาน

          การออกแบบที่อยู่อาศัยในวงการอสังหาริมทรัพย์จึงควรตอบรับกับแนวคิด "เมือง 15 นาที"นี้มากขึ้นเช่น การตั้งโครงการอยู่นอกเมืองแต่ใกล้กับแหล่งชุมชนมีพื้นที่ที่เชื่อมต่อกับชุมชนมากขึ้น รวมไปถึงการจัดเตรียมพื้นที่ที่ก่อให้เกิดปฏิสัมพันธ์กับระหว่างกลุ่มผู้อาศัย และมีพื้นที่สาธารณูปโภคที่ครบครัน

          นอกจากในด้านเมืองแล้ว เมื่อพิจารณาถึงพื้นที่พักอาศัยเช่นห้องชุดหรือบ้าน ในวันที่ทุกคนถูกจำกัดให้ใช้ชีวิตอยู่แต่ในบ้านหรือห้องพักอาศัย ต้องทำงานที่บ้าน และไม่สามารถออกไปใช้พื้นที่สาธารณะได้ ทำให้คนกลับมาสนใจพื้นที่บ้านของตัวเองมากขึ้น เมื่อบ้านยังคงเป็นศูนย์กลางหลักในการดำเนินชีวิต ผู้บริโภคต่างมองว่า นอกบ้านได้กลายเป็นส่วนต่อขยายของพื้นที่ภายในบ้านมากขึ้น จึงเกิดการใช้งานใหม่ๆ ตั้งแต่มุมพักผ่อนไป จนถึงห้องนั่งเล่น บาร์กลางแจ้ง

          ดังนั้น การออกแบบที่พักอาศัยที่มีพื้นที่ยืดหยุ่น สามารถปรับเปลี่ยนได้ตามความต้องการใช้งาน ที่มาก ไปกว่าแค่การนอนและพักผ่อน ให้เป็นไปตามไลฟ์สไตล์เช่น สามารถปรับเป็นสตูดิโอถ่ายภาพ จัดสวน เก็บของสะสมหรือทำงานอดิเรกต่างๆ

          จากผลสำรวจของ "ลุมพินี วิสดอม" ข้างต้น ในด้านความเป็นส่วนตัวแล้วนั้น ตอบรับกับแนวคิด Rural Revival อย่างมาก โดยผู้อาศัยกว่า 54% ต้องการโครงการที่มีจำนวนห้องชุดต่อชั้นไม่มาก ไม่พลุกพล่าน ลดความแออัดและยังมีความต้องการพื้นที่ Co-living Space สำหรับทำงานในพื้นที่ส่วนกลางมากถึง 75% โดยมีการเว้นระยะห่างจากกัน เพื่อความปลอดภัย และความเป็นส่วนตัว

          อีกทั้งในยุคสมัยที่เวลาถูกใช้ให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด ไม่ว่าจะอยู่ที่ใดก็สามารถจัดการงาน และภารกิจส่วนตัวได้ อีกทั้งบริการที่ส่งตรงถึงบ้าน Service Anytime Anywhere เป็นอีกหนึ่งตัวช่วยเสริมที่ผู้พักอาศัยต้องการให้มีบริการ เพื่อจัดการทั้งหน้าที่การงาน หน้าที่สำหรับครอบครัว และหน้าที่ส่วนตัวให้ลงตัวยิ่งขึ้น เช่น ต้องการให้มีบริการช่วยดูแลเด็ก/ผู้สูงอายุรายวัน/รายชั่วโมง 38%, บริการพาผู้สูงอายุไปพบแพทย์ 26%, บริการล้างรถถึง บ้าน 43% รวมไปถึงบริการอื่นๆ ที่สอดคล้องกับเรื่อง ความปลอดภัย และสุขภาพที่สามารถลดการเดินทาง และการสัมผัส เช่น ต้องการให้มีบริการจัดส่งสินค้า ถึงที่พักอาศัย 60% โดยเฉพาะสินค้าใช้สอยประจำวัน หรือสินค้ามีน้ำหนัก น้ำดื่ม ข้าวสาร น้ำยาซักล้างต่างๆ เป็นต้น

          Virtual-Connecting : การพัฒนาทางเทคโนโลยี ตอบโจทย์กับการใช้ชีวิตปกติในบริบทใหม่

         ในปี 2565 นิตยสาร Forbes ได้คาดการณ์ว่าจะเกิด 10 Digital Transformation Trends ไว้ เช่น นโยบาย Work From Home หรือ Work Mega Shift ทำให้เกิดการพัฒนาและใช้งานที่เกี่ยวกับ Smart Work From Home มากยิ่งขึ้น โดย Forbes กล่าวว่า เราอาจจะได้เห็นการอพยพของประชากรจากเมืองหลวงสู่ชนบทส่งผลให้เกิดการลงทุนด้านเครือข่ายและการเชื่อมต่อในพื้นที่ชนบท เพื่อช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการทำงานมากขึ้น

          Forbes ยังได้คาดการณ์เรื่อง Smart Cars and Cities คือ ไม่ใช่เพียงรถพลังงานไฟฟ้าจะมีเทคโนโลยีที่ชาญฉลาด แต่เมืองจะต้องพัฒนาโครงสร้างเพื่อตอบรับ Smart Cars นี้ด้วย เช่น จุดชาร์จรถไฟฟ้าที่เพิ่มมากขึ้นการเชื่อมต่อระหว่างรถกับเมืองด้วย IOT ไปจนถึง Privacy คือ ความเป็นส่วนตัวและความปลอดภัยในการใช้เทคโนโลยี รวมถึงกระแส Metaverse อีกด้วย ซึ่งในภาคอสังหาริมทรัพย์ได้มีความเคลื่อนไหวโดย MQDC ได้เข้าร่วมกับโปรเจกต์ Translucia เป็น Property Developer รายแรกที่จะเข้าไปพัฒนาเมืองในโลกเสมือนจริงแห่งนี้ จึงเป็นที่น่าจับตามองของวงการอสังหาริมทรัพย์ต่อไปถึงการเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้น

          นอกจากนี้ยังมีเรื่อง Power of AI ที่จะมีส่วนใน ชีวิตประจำวันของคนเป็นอย่างมาก เช่น Google Home ที่ผู้ใช้งานมีความเห็นว่าสามารถควบคุมแอปพลิเคชัน และอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ภายในบ้าน ให้สามารถใช้งานได้อย่างมีประสิทธิภาพ เพิ่มความสะดวกสบายได้เป็นอย่างดี ซึ่งเป็นเทรนด์ที่ยังคงมีสืบเนื่องมาตลอดในการออกแบบพื้นที่พักอาศัย

          จากข้อมูลการสำรวจความต้องการของกลุ่มคนทำงาน ที่มีความคาดหวังเกี่ยวกับงานบริการในอาคารชุดของ "ลุมพินี วิสดอม" พบว่า ผู้อาศัยได้มีความต้องการที่ตอบรับกับกระแสด้านเทคโนโลยี โดยยังมุ่งเน้นในการใช้เทคโนโลยีขั้นพื้นฐานที่ช่วยให้ชีวิตประจำวันสะดวก เช่น ด้านเทคโนโลยี IOT กว่า 45% ที่ผู้พักอาศัยต้องการใช้งาน และด้านความปลอดภัยที่มากถึง 59% ของผู้พักอาศัยต้องการใช้รหัสผ่านแทนกุญแจเข้าที่พัก โดยสามารถใช้ได้ตั้งแต่ทางเข้าอาคารไปจนถึงห้องชุด อีกทั้งผู้พักอาศัยกว่า 51% ยังสนใจเทคโนโลยีที่ช่วยดูแลควบคุมงานระบบอาคาร เพื่อลดการจัดจ้างบุคลากร และควบคุมการใช้พลังงานที่ช่วยประหยัดค่าส่วนกลางมากขึ้น

          รวมถึงความต้องการใช้บริการผ่าน Platform Online อย่าง Application มากถึง 70% แบ่งเป็น บริการพื้นฐานที่มีค่าใช้จ่าย / ไม่มีค่าใช้จ่ายผ่าน Application เช่น การจ่ายบิล, ตรวจเช็กพัสดุ, จองห้องส่วนกลาง โดย 45% ของผู้พักอาศัยคิดว่าปัญหาที่ต้องการใช้บริการแก้ไขแบบเร่งด่วน คือ การพูดคุยโต้ตอบทางโทรศัพท์ / Line OA เช่น การแจ้งซ่อม, การสอบถามปัญหาต่างๆ ในส่วนการรับข่าวสารแจ้งเตือนต่างๆ ผู้พักอาศัยกว่า 54% ต้องการได้รับ โดยที่สามารถเลือกรับการแจ้งเตือนผ่านข้อความอัตโนมัติหรือตรวจเช็กปัญหาด้วยตนเองผ่าน Application

          "ปี 2565 เป็นปีที่จะเห็นภาพของการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการพัฒนาที่อยู่อาศัย และงานบริการ ที่ให้ความสำคัญกับ 3 Mega Trends ในเรื่องของสุขอนามัย ความสมดุลในการออกแบบที่อยู่อาศัยที่สอดคล้องกับ รูปแบบการใช้ชีวิต และเทคโนโลยีที่เข้ามามีส่วนในการยกระดับการอยู่อาศัยมากขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับตัวให้ทันกับพฤติกรรมและความต้องการของผู้อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไป" นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว .